龙政综〔2016〕169号
各县（市、区）人民政府，龙岩经济技术开发区（龙岩高新区）管委会，市直各单位，各有关金融机构：
现将《龙岩市化解房地产库存实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。
龙岩市人民政府
2016年9月8日
（此件主动公开）
龙岩市化解房地产库存的实施意见
为贯彻落实中央及省委、省政府加强供给侧结构性改革的决策部署，根据省政府《关于化解房地产库存的若干意见》（闽政〔2016〕11号）、省政府办公厅《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》（闽政办〔2016〕108号）精神，结合我市实际，现就化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展提出实施意见如下：
一、加大购房消费支持力度
居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率；鼓励金融机构积极支持新市民和农民购房，进一步放宽准入条件，完善收入认定、审贷流程、弹性还款、利率优惠等制度安排，加大金融产品创新，开发具有“农民安心贷”特性的信贷产品，支持稳定就业、具有相应支付能力的新市民和农民购买商品住房。积极落实促进房地产业发展的税收扶持政策，将新增不动产纳入增值税抵扣范围。新罗区及龙岩经济技术开发区（龙岩高新区）红坊镇、东肖镇范围内家庭购买首套一手新建普通商品住房的，继续执行刚需购买普通商品住房契税优惠政策至2016年12月31日，按所缴契税地方实得部分给予奖励；对购买一手新建商业办公商品房，按所缴契税地方实得部分50%给予奖励，实施期限为2016年9月1日至2016年12月31日；各县（市、区）和经开区可根据实际对购买新建商品房的家庭，按所缴契税给予奖励。加大住房公积金支持力度，通过向银行授信、“公转商”贷款贴息政策等金融创新手段统筹调剂资金，提高资金使用效率；进一步做好住房公积金制度扩面工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围；提高中低收入家庭贷款支持力度，将公积金贷款最低额度统一确定为10万元。引导房地产企业、中介机构发布库存房源信息，促进购房者与在售项目对接，并结合实际组织“团购”，由房地产企业与房地产主管部门签订“团购”优惠框架协议，承诺给予“团购”价格优惠。
二、支持新市民和农民进城购房
简化农业转移人口购房落户手续，对新市民和农民进城购买新建商品房的，凭经房地产主管部门备案的商品房买卖合同，公安部门给予办理居住证或户籍落户手续。教育部门按所在招生片区生源情况安排其子女就地就近入学，并做好教育资源统筹，避免“大校额”“大班额”问题。结合造福工程、农村危旧房改造等，对搬迁户、危改户农民进城购房给予财政补助。推进农村林权、土地承包经营权和宅基地使用权改革，城镇建设用地增加规模与农业转移人口市民化进程挂钩，积极为农民进城购房创造条件。
三、打通库存转换通道
今后，原则上不再新建公租房。降低住房保障准入门槛，逐步将公租房保障范围扩大到非户籍人口，将持有居住证、有能力在城镇有稳定就业和生活的农业转移人口纳入住房保障范围。转变住房保障方式，采取实物保障与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主，实现公租房货币化。棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。继续实行鼓励征迁货币安置购买新建商品房优惠政策。
四、建立购租并举的住房制度
大力发展住房租赁市场，鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，对其租金收入三年内缴纳的增值税、房产税按地方财政实得部分20%予以奖励；支持发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业，对于自然人和各类机构设立房屋租赁企业，投资购买库存商品住房经营房屋出租业务的，对企业三年内缴纳的增值税、房产税、所得税按地方财政实得部分20%予以奖励。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按居民标准执行。
五、优化用地供应促转型
优化用地供应结构和规模。根据商品房库存情况，合理调控土地供应结构和投放数量。今后，不再将捆绑配套建星级酒店或引进知名商业连锁品牌作为新规划地块的土地出让前置条件。暂停以商业、办公、酒店为主的城市综合体项目土地供应，暂停以商业、办公类项目为主的一般性房地产项目土地供应。支持非住宅类商品房项目用地调整转型，非住宅类商品房库存去化周期超过36个月时，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型。房地产企业可以向原批准供地的政府申请土地用途、规划条件变更，经依法批准后，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设。其中，仅限2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。房地产项目转型应根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与该区域最近一年相同土地级别、相同规划用途、相同规划容积率地块公开出让最高成交楼面地价进行对比孰高确定，若该区域最近一年没有相同土地级别、相同规划用途、相同规划容积率的公开出让宗地比较地块的，房地产转型项目新用途土地价格按评估价确定；旧用途土地价格按评估价与原土地成交价进行对比孰低确定；以上述二者差价确定补交土地价款，补签土地出让合同。若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价。
关于房地产项目转型条件、土地出让金补交计算办法、土地开发利用履约保证金和招商引进品牌履约保证金调整及返还办法、房地产项目转型容积率管理办法由住建、规划、财政、国土部门根据本实施意见另行制定具体的操作办法。
六、加强公共配套设施建设
市规划、住建、国土等部门在明确规划设计条件、制定土地出让方案时，要重视出让地块周边配套设施规划建设。进一步优化市政基础设施、学校、医院等公共服务设施布局。加快相关配套设施建设，改善居住小区环境，提高居住小区品位。鼓励开发建设和购买绿色建筑住宅及精装修商品房项目。
七、防控房地产市场风险
实施房地产开发、销售、库存情况月报制度，各县（市、区）和经开区房地产主管部门每月向市住建局报送房地产开发、销售、库存情况及去化周期，市住建局汇总后报市政府和省住建厅，并抄送市城乡规划局、市国土资源局。建立房地产市场交易和库存监测平台，各级政府要加大财政资金投入，推动房地产市场管理信息系统在2016年内实现省、市、县三级联网。统一房地产库存统计口径，房地产企业应按规定时间和内容要求，及时填报房地产项目建设、销售和库存情况，明确自持不予销售的商品房面积以及配套车库（位）面积不计入库存统计范围。税务部门应根据房地产市场变化情况，及时开展房地产企业税负情况调研，依法对房地产企业销售未完工产品的计税毛利率、土地增值税预征率进行调整。各县（市、区）和经开区要建立政府、房企、银行、承建商共同参与的风险处置合作协调机制，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单。对已排查出的风险项目按照“分类处置”原则，一盘一策，引导品牌好、实力强的房地产企业“接盘”，采取兼并重组等手段，促进风险项目建成销售。在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属不征收增值税项目。在合规和风险可控的基础上，银行机构可对房地产并购项目给予贷款支持。落实商品房预售资金监管制度，进一步完善商品房预售资金监管办法和监管方式，确保预售资金安全。
八、强化组织领导
各级政府承担推进房地产业供给侧结构性改革，化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任。市政府建立推进房地产业供给侧结构性改革，化解房地产库存、稳定房地产市场工作联席会议制度，由市政府分管领导担任召集人，成员由住建、规划、国土、财政、国税、地税、商务、统计、教育、公安、消防、民政、工商、农业、人社、人行、银监、公积金中心等单位负责人组成，定期召开会议，协调解决问题。各县（市、区）政府和经开区要相应建立联席会议制度，加强对房地产业供给侧结构性改革、化解房地产去库存工作的组织协调和落实。
本《实施意见》自发文之日起施行。各县（市、区）人民政府和经开区应根据省政府《关于化解房地产库存的若干意见》（闽政〔2016〕11号）、省政府办公厅《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》（闽政办〔2016〕108号）和本《实施意见》，结合本地实际，按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”原则，制定更有针对性的实施意见，着力推进房地产业供给侧结构性改革，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。
本《实施意见》由市住建局负责解释，各级政府已出台政策文件与本《实施意见》不一致的，依照本《实施意见》执行。